La gestione degli interessi nel settore immobiliare: un approccio strategico per i professionisti del settore
Nel settore immobiliare, la gestione degli interessi svolge un ruolo cruciale nel successo aziendale. Poiché il ciclo dei tassi d’interesse globale e locale suscita sempre più speculazioni, gli operatori del settore immobiliare prestano particolare attenzione a questo orizzonte. In effetti, è ampiamente riconosciuto che un contesto di tassi di interesse elevati è dannoso per le società immobiliari, poiché riduce sia il valore del capitale degli edifici sia il flusso di cassa libero, a causa dell’aumento degli oneri per gli interessi.
Tuttavia, esistono modi per ridurre al minimo l’impatto della volatilità dei tassi di interesse sui costi degli interessi e quindi sui profitti delle società immobiliari. Tra queste soluzioni c’è la possibilità per le società immobiliari di fissare i tassi di interesse per un determinato periodo, direttamente con le banche o utilizzando derivati come swap e cap. Questa pratica è spesso chiamata “copertura del debito”. Lo standard tra i fondi comuni di investimento immobiliare sudafricani (REIT) è quello di coprire i tassi di interesse su almeno il 70% del proprio debito, di solito su un periodo scaglionato di diversi anni. Pertanto, quando i tassi di interesse iniziano a salire, solo i costi degli interessi associati al 30% del debito vengono immediatamente colpiti, mentre il restante 70% aumenta gradualmente man mano che le transazioni scadono.
Tuttavia, è aperto il dibattito se limitare o meno questa copertura quando i tassi di interesse sono vicini al picco atteso. È comprensibile che i gestori immobiliari vogliano trarre vantaggio da ogni possibile calo dei tassi di interesse ed evitare di “bloccare” gli attuali tassi elevati. Tuttavia, è essenziale che la gestione del rischio rimanga al centro di queste decisioni. I team di gestione dei REIT non hanno un vantaggio nel mercato dei tassi di interesse e nessun team di gestione afferma di avere questa capacità. Il mercato dei tassi di interesse è già impostato sulla base delle aspettative dei tassi futuri, riflettendo così le aspettative del mercato. I consigli di amministrazione attuano una politica di copertura come strumento di gestione del rischio e non come leva nella speranza di aumentare le distribuzioni. Questa integrità dello strumento di gestione del rischio richiede che esso non venga utilizzato semplicemente come misura di emergenza.
È anche importante notare che gli investitori istituzionali possono strutturare il proprio posizionamento in termini di tassi di interesse e valute. Investono in società immobiliari per accedere al loro patrimonio immobiliare e alle loro competenze e competenze specifiche per aggiungere valore a tali beni. Non stanno cercando un “quasi-hedge fund” immobiliare con tassi di interesse e azioni in valuta. Se vogliono speculare sui tassi d’interesse, investono in un team con questa competenza specializzata.
La copertura è quindi uno strumento di gestione del rischio che non solo ritarda il pieno impatto dei tassi di interesse elevati, ma fornisce anche la flessibilità necessaria per intraprendere azioni correttive quando necessario. Ciò può comportare l’aumento degli affitti, il controllo dei costi, la riduzione del dividendo o gli investimenti di capitale. È tuttavia opportuno sottolineare che la gestione del rischio resta inerente a qualsiasi investimento immobiliare e che i professionisti del settore devono continuare a prestare particolare attenzione a questa dimensione strategica per garantire una oculata gestione finanziaria.